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Es una escena familiar. Usted ha estado vacacionando en México por años. Se ha enamorado del sol, las playas, las ciudades coloniales y la gente. La idea empieza a formarse que talvez es tiempo de asegurarse un terreno permanente en este país.
Empieza a platicar con el agente de bienes raíces, amigos y otros quienes han tenido experiencia comprando terreno en México. Se da cuenta que no puede tener derecho a la propiedad que se ubica frente al mar. Sigue oyendo sobre el Fideicomiso. Los agentes de propiedades inmobiliarias y el vendedor mencionan el Fideicomiso y le dicen que no se preocupe, pero usted tiene dudas.
Para muchos extranjeros que desean comprar inmuebles en México, el concepto del Fideicomiso es un misterio total. Compradores a veces no entienden cuando están requeridos comprar a través de un Fideicomiso, como fue creado, cuales derechos tienen en la propiedad inmobiliaria, quien actúa como fideicomisario y si el comprador puede pedir al fideicomisario transferir la propiedad inmobiliaria original mantenido en el Fideicomiso. En fin, lo que los compradores quieren saber es si el contrato es seguro.
La Constitución Mexicana
El Articulo 27 de la Constitución Mexicana dice que extranjeros pueden tener derechos de propiedad a terrenos en México proveído que los extranjeros convienen ante la Secretaria de Relaciones Exteriores para considerarlo como nacionalidad Mexicana con respeto a tal propiedad, y para no invocar la protección de su propio gobierno en relación a la propiedad bajo la penalidad de perder el derecho a la propiedad si fallan cumplir con esta provisión (conocida como “Calvo Clause”). Además, el Articulo 27 establece una prohibición definitiva contra extranjeros quienes quieren adquirir bienes raíces directamente como propietarios dentro de 100 kilómetros de la frontera nacional o 50 kilómetros del litoral (esta zona es conocida como “Zona Prohibida”). Estas restricciones constitucionales se ablandaron por las leyes y normas de inversiones extranjeras de México.
Ley Mexicana de Inversiones Extranjeras
En 1933, México promulgo la Ley de Inversiones Extranjeras (Foreign Investment Law) liberando terrenos para que extranjeros en México puedan ser propietarios. La Ley de Inversiones Extranjeras (como enmendado) y sus normas dictan como los inversionistas extranjeros pueden adquirir terreno en México. Si las propiedades inmobiliarias no se localizan adentro de la Zona Prohibida, extranjeros pueden obtener permiso para adquirir terreno directamente y ser propietario simplemente notificando al SRE de su contrato de cumplir con el Calvo Clause. Existen pocos tipos de propiedades inmobiliarias (por ejemplo, terrenos agrícolas) que tienen reglas especificas, las cuales no se encuentran bajo este articulo.
Para propiedades localizadas en la Zona Prohibida que son usadas para actividades non-residenciales (como el turismo, desarrollo de inmobiliarias, uso comercial ó industrial), extranjeros pueden comprar el terreno a través de una entidad legal Mexicana de accionistas extranjeros (una compañía Mexicana o una sociedad de responsabilidad limitada) el cual que es autorizada como propietario por el SRE y los reglamentos del cual contienen el Calvo Clause. Si la propiedad se encuentra adentro de la Zona Prohibida y su uso es para propósitos residenciales, extranjeros pueden adquirir el derecho de usar y disfrutar del terreno pero solo a través de un Fideicomiso, pero no le pueden comprar titulo directo. Cualquier disputo sobre si la propiedad se encuentra adentro de la Zona Prohibida son revisados y resueltos por la SRE.
Residencial v. No-residencial
El artículo 5 de las regulaciones de 1998 al FIL enumera algunas actividades que serán consideradas non-residenciales. Éstos incluyen ésos:
1. que dependen de multipropiedades;
2. pretendidos para alguna actividad industrial, comercial o de turismo, y el cual se puede usar simultáneamente para propósitos residenciales;
3. adquirido por institutos de crédito, corredores financieros, y organizaciones auxiliares del crédito, recobrado para recuperar deudas en su favor;
4. usados por entidades legales para llenar objetivos sociales que pueden consistir en la transferencia, urbanización, construcción, y cualesquier actividades inherentes en el desarrollo de los proyectos de las propiedades inmobiliarias hasta que se comercializan o se venden a los terceros; y
5. bienes de propiedades inmobiliarias usados para comercial, industrial, agrícola, ganado, pesca, aplicaciones de la selvicultura, y para rendición de servicios.
Los característicos de un Fideicomiso
Como se declaró anteriormente, los compradores que compran las propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos residenciales deben comprar a través de un Fideicomiso. Según lo detallado en el artículo 381 de la Ley General del Papel Mercantil y Operaciones de Crédito [General Law of Commercial Paper and Credit Operations (el "LGTOC")], el vendedor (el "otorgante") transfiere el título de las propiedades inmobiliarias a una institución financiera mexicana (el” administrador") en un Fideicomiso que se utilizará para los propósitos señalados por el donante, para la ventaja del comprador, o la persona(s) o la entidad(es) señalados por el comprador (el "Beneficiario o los Beneficiarios"). Mientras que el LGTOC proporciona el marco jurídico general, las partes de cualquier acuerdo de Fideicomiso están libres negociar la mayoría de los términos y de las condiciones del acuerdo.
Los Otorgantes
El Otorgante transfiere el titulo de la propiedad inmobiliaria al Fideicomisario para mantenerlo en un Fideicomiso para el beneficio del Beneficiario(s) bajo el acuerdo de Fideicomiso. El acuerdo debe expresar que el Fideicomiso es irrevocable y que el vendedor no reserva derecho ninguno. En otras palabras, el Otorgante puede retener algunos derechos bajo el Fideicomiso durante o al final de su plazo.
El Fideicomisario
El Fideicomisario administra el Fideicomiso como un fiduciario para los Beneficiarios, y es responsable de llevar a cabo los términos del acuerdo. En México, solo un una institución financiera Mexicana autorizada puede actuar como Fideicomisario. El Fideicomisario puede resignar solo por una causa suficiente, y solo después de que un juzgado Mexicano ha confirmado que una causa suficiente existe. El Fideicomisario no puede hacer nada con la propiedad inmobiliaria más de lo que se permita en el contrato. El Fideicomisario es responsable por cualquier pérdida o daño sufrido por el Beneficiario como resultado de la negligencia del Fideicomisario.
El Comprador/Beneficiario
Típicamente, el comprador es Beneficiario del Fideicomiso. Sin embargo, el comprador puede nombrar otros Beneficiarios. Es mas, recomendamos que el contrato de Fideicomiso permite a Beneficiarios de substituto, por si acaso que el Beneficiario inicial se muere, el derecho de usar y disfrutar de la propiedad inmobiliaria es pasado a los substitutos sin la necesidad de la legalización del documento.
El Contrato de Fideicomiso, el Registro y los Gastos
Como se declaro anteriormente, las partes pueden negociar la mayoría de los términos y condiciones del contrato de Fideicomiso. El Fideicomisario tiene que obtener un permiso de la SRE para adquirir la propiedad inmobiliaria en Fideicomiso si los Beneficiarios son extranjeros. El contrato de Fideicomiso tiene que ser ejecutado frente de un Notario Mexicano, que se registrara en el Registro Público de Propiedades. Aunque el precio de establecer un Fideicomiso y cerrar la compra depende del valor de la propiedad inmobiliaria, el Fideicomisario, y la localización de la propiedad inmobiliaria, los gastos se varían del 5% hasta el 10% del precio de compra. Los gastos típicos incluyen los honorarios para obtener un certificado de no gravamen, el avaluó, honorarios del notario, y la transferencia del IVA de la propiedad inmobiliaria, dependiendo del Estado, se varia del 2% hasta el 4% del precio valorado de la propiedad inmobiliaria. El Fideicomisario también cobra una comisión anual, que puede variar desde $300 hasta $2,000, y gastos adicionales en el evento de una transferencia en una fecha mas tarde.
El Plazo/Rescisión del Fideicomiso
El Plazo inicial de un Fideicomiso lleva un máximo de 50 años, esto puede ser extendido por aplicación al SRE. A la rescisión del Fideicomiso (y proveído que el Otorgante no reservo ningún derecho bajo el contrato), la propiedad inmobiliaria será transferida a la persona designado por el Beneficiario, proveído que la persona es calificada para adquirir el titulo (por ejemplo, si el recipiente no es de un país extranjero o de una entidad que no puede adquirir propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida).
Los Pasos Necesarios Para el Cierre
Con la excepción de que el comprador esta comprando a través de un Fideicomiso, la transacción de compra es esencialmente la misma como cualquier otra transacción de propiedades inmobiliarias en México. El comprador deberá asegurarse que:
1. el vendedor tiene un titulo valido y libre a la propiedad inmobiliaria;
2. la propiedad no debe impuestos o lleva gravámenes;
3. los términos de la venta son evidentes por un contrato de compra o contrato de promisorio si el dinero es pagado por adelantado del fin del cierre;
4. el contrato de Fideicomiso describe correctamente los términos negociados con el vendedor y el banco;
5. el comprador obtiene un certificado de no gravámenes;
6. el comprador obtiene el seguro de titulo (tal seguro puede ser obtenido por las siguiente compañías Stewart Title Guaranty Company, First American Title Insurance, Chicago Title, para nombrar algunas)
7. el comprador obtiene un avalúo de la propiedad inmobiliaria;
8. la SRE otorga un permiso para el Fideicomiso;
9. el contrato de Fideicomiso, que no esta incorporado en la escritura, proporciona protecciones adecuadas al comprador; y
10. la escritura esta registrada con el Registro Publico de Propiedades (Public Registry of Property) Finalización
Aunque la compra de propiedades inmobiliarias a través de un Fideicomiso puede aparecer complicado, el proceso no deberá impedir la compra de su casa ideal en la playa. Los Fideicomisos han sido probados y usados a través de los años. Hoy en día hay un enorme cantidad de inversiones extranjeras entrado a México a través de compras de residencias para extranjeros en propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida. El gobierno México no quiere perder este recurso de inversión extranjera. Es mas, el proceso se facilitara en el futuro.
Mientras tanto, con tal de que tenga paciencia y busca ayuda legal competente, deberá tener confianza en la estructura de un Fideicomiso.
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